Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist entscheidend für die Berechnung der Grundsteuer. Doch welche Flächen zählen zur Wohnfläche, welche nicht, und wie berechnet man sie korrekt? Hier findest du Antworten auf diese Fragen.
Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche
Wohnfläche (Grundsteuer)
Umfasst Flächen, die zu Wohnzwecken dienen, wie Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Bad, Flure und häusliche Arbeitszimmer. Auch Wintergärten, Balkone und Terrassen können anteilig zur Wohnfläche zählen.
Nutzfläche (Grundsteuer)
Bezieht sich auf Flächen, die betrieblichen Zwecken dienen, wie Werkstätten, Verkaufsräume oder Büros. Diese zählen nicht zur Wohnfläche.
Wohnflächenberechnung (Grundsteuer) nach der Wohnflächenverordnung
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, welche Räume in welchem Umfang zur Wohnfläche zählen:
Vollständig zur Wohnfläche zählen
- Schlafzimmer
- Esszimmer
- Wohnzimmer
- Kinderzimmer
- Küche
- Bad
- Flure
- Nebenräume wie Abstellkammern und Speisekammern
Teilweise zur Wohnfläche zählen
- Wintergärten und Schwimmbäder: Wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind, werden sie zu 50 % angerechnet; wenn beheizt, zu 100 %
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: In der Regel werden sie zu 25 % angerechnet; bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall) bis zu 50 %.
Nicht zur Wohnfläche zählen
- Keller
- Garagen
- Geschäftsräume (Ausnahme: Wenn der Mieter einen der Räume seiner Wohnung als Arbeitszimmer nutzt, muss die Fläche einbezogen werden: 100 % Wohnfläche.)
Besonderheiten
- Nischen: Sofern sie nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind: keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls abgezogen werden
- Öfen, Badewannen, Heiz- und Klimageräte, freiliegende Installationen wie z.B. Wasserboiler, versetzbare Raumteiler sowie Einbaumöbel müssen nicht von der Gesamtfläche des Raumes abgezogen werden, also 100 % Wohnfläche
- Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen (sobald sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben): keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls von der Grundfläche abgezogen werden
- Treppen: abhängig von der Treppenhöhe
- mehr als drei Stufen: keine Wohnfläche, müssen abgezogen werden
- weniger als drei Stufen: 100 % Wohnfläche
- Verkleidungen und Leisten: 100 % Wohnfläche. (Praktisch heißt das, dass der Zollstock oder der Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten angesetzt werden müssen.)
Dachgeschosswohnungen
Bei Dachgeschosswohnungen gelten spezielle Regelungen aufgrund der Dachschrägen:
- Raumhöhe über 2 Meter: Die Fläche wird vollständig berücksichtigt
- Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern: Die Fläche wird zu 50 % berücksichtigt
- Raumhöhe unter 1 Meter: Die Fläche bleibt unberücksichtigt
Nutzflächenberechnung (Grundsteuer) nach DIN 277
Die DIN 277 ist die Grundlage für die Berechnung von Nutz- und Verkehrsflächen:
- Brutto-Grundfläche berechnen: Grundlage sind die Außenmaße des Gebäudes. Gemessen wird von der Außenseite der Außenwände bis zur Außenseite, inkl. der Wände.
- Konstruktionsflächen abziehen: Dazu zählen Wände, Pfeiler und Nischen. Das Ergebnis ist die Netto-Grundfläche.
- Flächen aufteilen: Die Netto-Grundfläche wird in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt. Funktionsflächen wie Heizungsräume oder Maschinenräume werden abgezogen.
Besonderheiten
- Raumhöhe hat keine Auswirkungen – im Gegensatz zur Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- Terrassen, Loggien und Balkone zählen vollständig zur Nutzfläche
- Wintergärten und Schwimmbäder gehören ebenfalls zur Nutzfläche
- Räume außerhalb der Nutzfläche zählen ebenfalls dazu, etwa Keller oder Waschküche
Wo findest du die Angaben für die Grundsteuer?
- Kaufvertrag
- Baupläne
- Beauftragtes Architektenbüro
Wer kann die Wohn- oder Nutzfläche berechnen?
Falls dir die exakten Zahlen nicht vorliegen, kannst du professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. Vermessungsingenieure und Architekten bieten in der Regel die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche als Dienstleistung an.
Mehr zur Grundsteuer erfahren
Du hast grundsätzliche Fragen zur Grundsteuer und möchtest mehr über die aktuellen Regelungen wissen? Dann wirf einen Blick auf unseren Blogartikel Grundsteuerreform: Was sich für dich als Eigentümer ändert.
Dort erfährst du, welche Änderungen die Reform mit sich bringt und wie sich die Grundsteuer und Wohnfläche berechnen lassen.
Weitere Informationen zur Grundsteuer kannst du hier nachlesen: grundsteuer-digital.de
Fazit zur Wohnfläche für die Grundsteuer
Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist essenziell für die Festsetzung der Grundsteuer. Eine präzise Berechnung stellt sicher, dass die Grundsteuer korrekt bemessen wird und es zu keinen finanziellen Nachteilen für dich kommt.
