Dass die Grundsteuer reformiert werden muss, war schon lange klar. Erst durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts wurde die alte Regelung als verfassungswidrig eingestuft und eine Reform in Gang gesetzt. Doch was genau ändert sich? Was musst du als Eigentümer tun? Die Antworten darauf findest du in diesem Artikel.
Grundsteuer – Was wird besteuert und wen betrifft sie?
Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuern. Sie kann bis in das Jahr 2000 v. Chr. zurückverfolgt werden und für die meisten deutschen Gebiete war sie bis zum 19. Jahrhundert die Haupteinnahmequelle.
Sie betrifft alle Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden – egal ob Wohnimmobilien, gewerblich genutzte Grundstücke oder land- und forstwirtschaftliche Flächen.
Wie wurde die Grundsteuer bisher berechnet?
Bisher erfolgte die Berechnung in drei Schritten:
- Ermittlung des Einheitswerts
- Multiplikation mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl
- Anwendung des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinde
Berechnung Grundsteuer bis 31.12.2024
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Eigentlich war vorgesehen, dass die Einheitswerte alle Grundstücke im Rahmen einer Hauptfeststellung alle sechs Jahre ermittelt werden. Allerdings fand 1964 die erste und letzte Hauptfeststellung für alle Grundstücke statt. Seither wurde der Einheitswert einzelner Grundstücke nur bei bestimmten Anlässen neu festgesetzt, wenn beispielsweise ein neues Gebäude errichtet wurde oder der Eigentümer wechselte.
Das führte zu Wertverzerrungen, da etwaige Modernisierungen der Gebäude oder unterschiedliche Werteentwicklungen unberücksichtigt blieben. Beispielsweise weist das Ruhrgebiet nicht dieselbe Wertentwicklung auf wie Hamburg oder München.
Grundsteuerreform – Ab wann gilt sie?
Die neue Regelung tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft. Allerdings werden bereits 2022 alle Grundstückswerte neu ermittelt. Stichtag für die Bewertung war der 1. Januar 2022.
Die Finanzämter ermitteln auf Grundlage der „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ den Wert, den der Besitz zum 1. Januar 2022 hatte.
Alle 7 Jahre soll es eine neue Bewertung geben.
Was ändert sich mit der Reform?
- Der Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt.
- Neue Grundsteuermesszahlen
- Kommunen passen ihre Hebesätze an.
- Regelmäßige Neubewertung alle sieben Jahre.
Aber auch die neue Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet.
Berechnung Grundsteuer ab 01.01.2025
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Wie wird der neue Grundsteuerwert berechnet?
Das jeweils anzuwendende Verfahren zur Bewertung des Grundstückes richtet sich nach der „Grundstücksart“. Folgende Grundstückarten werden unterschieden:
- Unbebaute Grundstücke
- Bebaute Grundstücke
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke
- Wohnungseigentum
- Teileigentum
- Geschäftsgrundstück
- gemischt genutzte Grundstücke und
- sonstige bebaute Grundstücke
Bewertungsverfahren
Ertragswert-verfahren
Einfamilienhäuser
Zweifamilienhäuser
Mietwohngrundstücke
Wohnungseigentum
Sachwert-verfahren
Geschäftsgrundstücke
Gemischt genutzte Grundstücke
Teileigentum
Sonstige bebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert in EUR pro qm
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren zieht u. a. folgende Faktoren in die Berechnung ein:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Wohnfläche
- Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde
- Alter des Gebäudes
- monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm Wohnfläche (Rohertrag)
- Bewirtschaftungskosten
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren orientiert sich u. a. an diesen Faktoren:
- Gebäudeart
- Herstellungskosten Gebäude
- Brutto-Grundfläche des Gebäudes
- Alter des Gebäudes
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
Unbebaute Grundstücke
Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert:
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert in EUR pro qm
Steuermesszahl
Auf den so ermittelten Grundsteuerwert wird die Steuermesszahl angewendet. Diese wurde folgendermaßen festgelegt (einige Bundesländer nutzen abweichende Messzahlen):
- 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser
- 0,34 ‰ für unbebaute und Nichtwohngrundstücke
- 0,55 ‰ für Land- und Forstwirtschaft
Gilt die Regelung in allen Bundesländern gleich?
Nein. Einige Bundesländer nutzen eigene Modelle.
- Eigene Modelle: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen
- Modifiziertes Bundesmodell: Saarland, Sachsen
Die folgende Übersicht zeigt die unterschiedlichen Verfahren der Bundesländer:
Welches Finanzamt ist zuständig?
Das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet – unabhängig von deinem Wohnsitz.
Was musst du als Eigentümer tun?
Jeder Eigentümerin muss eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ beim Finanzamt einreichen:
- Zeitraum: 1. Juli bis 31. Oktober 2022
- Einreichung: Elektronisch über ELSTER
- Wichtig: Die Aufforderung erfolgt meist per öffentlicher Bekanntmachung, nicht per Post!
Welche Angaben sind erforderlich?
Grundangaben:
- Aktenzeichen (zu finden entweder auf den bisherigen Einheitswertbescheiden oder den Abgabenbescheiden bzw. Grundsteuerbescheiden der Kommunen)
- zuständiges Finanzamt
- Lage des Grundstücks
- Angaben aus dem Grundbuchauszug: Gemarkung, Flur und Flurstück, Fläche des Grundstücks, Grundbuchblattnummer und ggf. Mieteigentumsanteil mit Zähler und Nenner
- Grundstücksart: unbebaut, Einfamilienhaus etc.
Ertragswertverfahren:
- Gebäudeart (Anlage 38 zum BewG)
- Baujahr
- Wohnfläche, ggf. sonstige Flächen (soweit nicht Wohnflächen)
- evtl. Abbruchverpflichtung
Sachwertverfahren:
- Gebäudeart (Anlage 42 zum BewG)
- Baujahr
- Brutto-Grundfläche
- evtl. Abbruchverpflichtung
Hinweis zur Brutto-Grundfläche:
Diese ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks, in Anlehnung an die DIN 277‐1:2005‐02.
Es geht um folgende Bereiche:
- überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
- überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
- nicht überdeckt.
Eine sorgfältige Ermittlung der Brutto-Grundfläche lohnt sich, weil diese Rechengröße unmittelbare Auswirkung auf die Höhe der Grundsteuer hat.
Die Angaben findest du in:
- Kaufvertrag
- Flurkarte
- Grundbuchblatt
- Einheitswertbescheid
- Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung
Alle anderen Informationen, die zur Berechnung benötigt werden, gehen entweder aus dem Gesetz hervor oder werden von den Gemeinden oder dem Finanzamt bereitgestellt. Bodenrichtwerte können in der Regel öffentlich eingesehen werden.
Wo kannst du dich informieren?
- Offizielle Informationen findest du auf den Websites der Finanzverwaltungen
- Dein Steuerberater kann dich unterstützen
- ELSTER stellt die benötigten Formulare ab 1. Juli 2022 kostenlos zur Verfügung
- Weitere Informationen, auch zu spezifischen Regelungen der einzelnen Bundesländer, findest du u. a. auf: www.grundsteuerreform.de
- Lies zur Wohnflächenberechnung auch diesen Artikel: Wohnfläche Grundsteuer: Diese Flächen zählen wirklich!
Welche Folgen hat die Grundsteuerreform für Mieter?
Die Grundsteuer kann weiterhin auf die Nebenkosten umgelegt werden. Mieter spüren die Auswirkungen erst mit der Nebenkostenabrechnung 2025.
Fazit
Die Grundsteuerreform bringt für Eigentümer Veränderungen mit sich. Zwar bleibt die Berechnung in drei Stufen bestehen, doch durch die neuen Bewertungsverfahren kann es zu geänderten Steuerbelastungen kommen. Wichtig ist, dass du dich frühzeitig mit den Anforderungen auseinandersetzt, alle notwendigen Unterlagen zusammenstellst und die Fristen einhältst.
